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第一节不动产登记的内涵
不动产,在法律上是指不可移动的土地、土地定着物、与土地没有分离的土地生成物、或因自然生成或由人力添附于土地并且不能分离的其它物。随着市场经济的不断发展，不动产交易数量倍增，人们对不动产的需求甚大，因此不动产已成为人类最重要的财产象征之一。不动产交易对全球经济已产生了举足轻重的作用，世界各国把不动产法律作为重点调整的对象，保障不动产交易安全在现今的社会显得尤为重要。不动产登记作为不动产制度中的重要根基，是物权法中的重要制度，不动产登记系指经权利人或利害关系人申请，由政府中的专责部门将有关不动产物权及物权变动事实记录在不动产登记簿的行为。不动产登记是对不动产权属进行公示的一种手段，其目的是想产生私法效果的事实行为。
为保障不动产交易的安全，世界各国都确立了自已的一套不动产登记制度，在现今世界上已发展出托伦斯登记制、权利登记制和契据登记制等三种不动产登记模式。不动产登记实质上是对不动产物权变动的情况进行登记的行为，故又称为不动产物权登记。不动产登记具体是指依权利人或利害关系人的申请，由法律所规定的登记部门将有关不动产物权及不动产变动的事项记录在有关的不动产登记簿册的行为。1不动产登记包括以下几个要点：1.特定的主体。不动产登记是依当事人的申请而进行的，而登记的主体是法律规定的不动产登记部门。2.特定的程序。登记机关按申请人的申请从而启动登记程序，而不动产登记机关经审查后会把不动产的登记事项，记载于专门的不动产登记簿上。3.特定的目的。不动产登记的内容是不动产的权属状态，是对财产关系的确立。实质上是申请人希望登记机关对不动产确立权利所进行的一种行为，其效果起到公示作用。登记行为一旦作出，申请人即得到法律保护。

第二节不动产登记的法律性质

一、关于不动产登记性质的学说
不动产登记的性质，又称为不动产登记行为的法律属性。在当今法学界对不动产登记性质的研究未有确实定论，可以说是唇枪舌剑，众说纷纭。有一批学者认为不动产登记从根本上的说，属于私法的范畴，登记作为不动产物权公示，是民法规定的特有方式，理应由民法来调整。而另一批学者认为不动产登记属于公法的范畴，由行政法来调整。他们主张不动产登记是政府有关的土地行政部门为了解社会上土地及房产资源情况而强制当事人进行的措施和手段，目的是使有关行政部门能有效地对不动产资源进行管理的行政工作而已。又有一批学者认为登记既属公法又属私法。总之各方都各持己说，以致学界还未有最终定论。但经众多学者多年研究，具体已形成了以下四种学说：

二、不动产登记的性质确定
从不动产登记的主要功能来看，表面上是为了是提高土地管理的行政效率而设立，但实际上登记是一种为保障私权的民事行为，登记旨在把物权变动的情况对外宣布以保障当事人，以及方便第三人得知不动产的权属情况，通过登记很好地保护了当事人与第三人的利益，保障了交易安全从而促进了不动产交易的发展。登记也只是行政机关为实现维护公共利益，维持不动产交易安全才会令公权介入私权的领域。进行不动产交易的当事人双方在订立买卖合同后，为了产生不动产物权变动的效力而主动向登记机关提出登记申请，登记程序的主动权是在当事人，即民事主体手中，希望发生物权变动的效果,反过来说，不动产登记的启动是依当事人的意思表示而产生。故此登记的支配主体并不是行政部门，而是民事主体。所以不动产登记最终反映的，是当事人想通过登记而产生物权变动的效果和对外进行公示，只是为了自已的私权能得到更有效的保障。

第二章澳门不动产登记制度

第一节澳门不动产登记制度概述
长久以来，澳门作为葡国的殖民地，其法律仅作为葡国法律体系中的一部分，得不到应有重视,葡萄牙长期忽略澳门人民的实际需要，只是强硬地将葡萄牙本土已经施行的法律大量延伸至澳门直接适用。由于澳门人口中，华人占据百分之九十多，在婚姻和继承等习惯上与葡人大相迳庭，因此澳门本地立法史上，曾出现过《华人风俗习惯法典》15来解决华人婚姻和继承的问题，但除此以外，根据澳门的实际立法可谓一片空白。直至 1974 年葡萄牙发生“四．二五”革命，葡萄牙本国开始放弃海外殖民政策，承认澳门仅是葡萄牙所管治的中国领士。正因这一系列事件发生，澳葡当局开始对澳门本土的自主立法态度产生变化。葡国于1976 年颁布的《葡萄牙共和国宪法》和《澳门组织章程》16改变了澳门长久以来的殖民地地位，在葡萄牙保持其对澳门立法权的同时，赋予澳门总督及立法会享有独立司法权。直到 1987 年中葡两国《关于澳门问题的联合声明》17签订后，出于某些原因，葡萄牙对于澳门立法会变得积极主动地扶持，并且努力加强澳门本地的立法，以葡国在澳门所施行的法律为蓝本，加速其本地化的进程。而澳门现时的《物业登记法典》，亦是在法律本地化的情况下产生的。

第三章中国内地不动产登记制度......................................... 41-57
    第一节中国不动产登记制度的历史发展..................................... 41-44
        一、封建帝制时期..................................... 41-42
        二、中华民国时期..................................... 42
        三、新中国建立至今..................................... 42-44
    第二节内地的不动产登记制度现况 .....................................44-47
        一、内地现行的不动产登记制度现状..................................... 44-45
        二、内地现行的不动产登记制度..................................... 45-47
    第三节内地不动产登记的效力..................................... 47-49
        一、不动产登记的效力问题 .....................................47
        二、确定我国不动产登记的效力 .....................................47-49
    第四节内地不动产登记机构与登记簿..................................... 49-53
        一、内地不动产登记机构的现..................................... 49-51
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