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值,对影响房屋价值的因素往往并不深究,导致一些夸大抵押物价值骗取更多贷款的现象时有发生。因此商业银行如何合理的评价抵押物的价值是防范个人住房抵押贷款业务风险的重点。
目前我国房地产市场中的很多不规范现象导致了商业银行的住房抵押贷款实际上存在着很大风险。如前所述,银行提供的贷款一般与房屋的价值成正比,那究竟如何确定房屋的价值? 目前有很多投资者通过自买自卖或者同中介机构合谋来夸大房屋价格从而骗取银行贷款的现象时有发生。从上面的推论可以看出,规避这一风险的根本措施是银行必须获得相对合理的房屋价格才能作出正确的决策。但是在目前房地产市场信息严重不对称的情形下,银行要做到这一点似乎很难。因此如何更好的避免风险则需要以下的措施了。
现在个人住房抵押贷款业务的另外一个特点是商业银行在房价过高可能存在泡沫的情形下,往往会提高借款人的首付比例,甚至提高利率等。从最近中央银行针对住房抵押贷款业务所采取的措施可以看出这一点。从推论2我们看到,如果房价波动幅度较小,那对贷款的影响不大,而房价波动幅度大的话,则会减少贷款的供给。因此目前商业银行采取的提高首付比例的措施,实际上降低贷款的供给,能比较好地规避房价波动的风险。而这种措施在房价较高时尤其重要,因为房价的波动同样会影响房屋(抵押物)的价值。另外如果房屋价格的波动幅度越大, 显然其收益率的波动幅度也越大,而收益率波动幅度越大,对贷款供给的影响也越大,因此推论5的结论就不难得出了。目前中央银行及地方政府采取的各种措施对抑制房地产市场的投机行为有着重要的意义。因为只有通过采取一系列措施,抑制商业银行对房地产市场的贷款冲动, 才能在资金源头上抑制房地产市场的投机之风,可以说商业银行目前对房地产行业贷款态度的转变不仅降低了自己承担的风险,也有利于房地产市场的持续、健康发展。
另外一个影响个人住房抵押贷款业务的因素是利率。从前几年商业银行对个人住房抵押贷款业务执行优惠利率到现在取消优惠,这背后的经济原理是什么? 2000年中央银行为促进房地产市场的发展,出台了对个人住房抵押贷款采取优惠利率的做法,当时的背景是通货紧缩的阴影依然存在,因此采取降低利率的手段,实际上可以增加贷款的供给。而从2003年开始的通货膨胀至今没有减退的趋势,因此中央银行采取了加息这种紧缩的货币政策,而从推论4我们可以明确地看到,利率的提高显然降低了贷款的供给。而目前商业银行采取的提高首付比例及利率的情况也反映了这个事实。　　
四、结语这篇文章检验了假设借贷双方对抵押资产拥有相同的信息和对其未来价值有相同的认知时抵押的作用。利用期权定价技术,证明了一个抵押贷款合同与定期债券和一个对抵押物的欧式卖出期权等价。研究结果显示贷款方提供给借款方的贷款不会超过抵押资产的市场价值,研究还发现随着抵押资产市场价值的增加,贷款的供给也会增加;抵押资产价值的波动率、利率、分红率的增加能降低贷款的供给。最后我们以个人住房抵押贷款业务为例,阐述了这些因素对抵押贷款供给的影响,现实观察到的现象与我们的结论是相符的。
因此从本文的分析可以看出,防范抵押贷款风险最重要的措施是如何正确评估抵押物的价值。在目前我国评估等中介机构市场不很规范的情况下,银行往往会对评估机构提供的评估结果再打一个折扣,这样可以尽可能地接近抵押物的真实价值。另外如同在住房抵押贷款业务中设置首付比例一样,对其他种类的抵押贷款,银行也不会提供相当于已经折扣过的抵押物的价值,往往也是提供一定比例的贷款。因此从理论上说,只要考虑上述两因素,再结合市场利率的变动及抵押物收益率的波动情况等方面,商业银行可以有效避免抵押贷款的风险 　
仪垂林　刘玉华抵押贷款定价:基于欧式期权定价的研究 The Compara tive Study of Comprehensive Tour ist Strength of the Prov inces orMun ic ipa lities in Ch ina ———A Ca se Study of J iangsu Prov ince GU J iang1 , HOU Xiangpeng2 (1. Nanjing University Nanjing 210093, China; 2. J iangsu ProvincialAcademy of Sciences, Nanjing 210013, China) Abstract: The paper app raises the comp rehensive tourist strengths of the 31 p rovinces or municipalities in China by means of the factor analysis. On the base of the results, the paper simp ly analyses the developments of tourism in J iangsu p rovince. Key words: tourist industry; factor analysis; comparative study
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