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PPP模式下“轨道交通+商业模式”收益与风险管理研究

论文编号:lw201709141104286936 所属栏目:风险管理论文 发布日期:2018年04月20日 论文作者:无忧论文网

本文是一篇风险管理论文,本文关于投资测算,采用的是内部收益率法,在对B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目的投资以及收益进行明确预测后,利用现金流量表计算出项目14年内部收益率为94%,证明B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目虽然存在一定的投资风险,但是整体来说,具有一定的投资价值,最后针对主要的风险因素提出了一系列的应对措施。


第一章绪论


1.1研究背景及意义

我国目前的很多大中型城市已经具有密集的人口密度与拥挤的交通状况,如果不进行立体化的城市交通构架设计很难通过拓宽城市路面来缓解交通拥挤造成的压力。轨道交通拥有同定独立的通道,其发展并不影响城市公路的发展,然而在缓解交通拥挤,提高城市交通运输效率方面具有显著效果,但地铁、高架铁路等轨道交通投资规模过大,动辄几千亿上百亿的投资政府资金压力十分巨大,而且资金回收十分缓慢,投资后在几十年内都难以通过项目运行的回报回笼资金,因而此类项目如果在短时期内集中上马即便是政府也缺乏足够的资金投入。而采用PPP模式可通过吸引社会上闲散资金的方式解决投资问题,一方面使得政府的资金压力得到缓解,同时可以通过项目的稳定性与政府担保为社会资金的投资提供安全保障与稳定的投资回报,使得社会资金投资获得稳定收入与最佳的安全性保障,与此同时通过公众投资与运营监督而投建的公共项目还可避免政府在管理与资金运用上暗箱操作,滋生腐败,总体来说有利于社会资源的合理配置与项目运营管理的合理化,科学化。

轨道交通从根本上来讲也属于城市公共交通系统的一部分,因此从公共交通利用率规划上对其进行设计是符合项目效益的最大化原则的。同时也有利于将基础设施建设与城市整体规划进行整合,有利于城市的未来发展与整体公共交通规划设计的合理性与科学性。在城市轨道交通建设项目上实行TOD模式具有提高城市止地资源利用率、优化城市空间布局、提升公交运营效率的积极作用。是未来建设新型现代化城市,实现城市可持续发展的理想选择。

我国目前正处在城市化发展的重要阶段,对于城市轨道交通系统的投建很多城市尚处于起步期,如果在先期就通过TOD模式指导城市轨道交通的建设规划,无疑对于今后城市交通的整体规划与科学设计具有很好的指导作用。通过把轨道交通的线路规划、车站位置设计跟交通枢纽的功能的设计与城市人口的生产生活需要,交通出行需要进行结合,以优化社会公共设施职能与资源配置的科学化主张来规划城市轨道交通的设计方案,对于未来我国推进城市化建设进程,构建高效高质量的城市公共交通系统具有积极的意义。

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1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

到目前为止,国外城市轨道交通行业发展已超过一百年以上的历程。自1863年开始,在英国伦敦建成了全球第一条地铁,送标志着不同于公路的新型公共交通模式的产生。目前国际上很多人口密集的大型城市在地铁与高架铁路建设方面都已经形成了成熟的经验,一些国际上大型城市的公交流量超过半数以上由地铁或高架铁路等轨道交通来分担庞大的客流量。就目前城市轨道交通的建造来说,一般都是由政府与民间机构共同投资兴建。而且项目投建的融资方式多元化,其主要有以下几种:

(1)多方出资

一些国家的政府在轨道交通的建设上还通过采用财政有偿资金与民间投资者投资进行结合的方式投建轨道交通,例如日本对于轨道交通的建设,在国家与地方政府之外,项目投建的资金提供者还包括企业与民间投资者,同时此类投资方可以通过投资由政府担保付息与本金的安全性,因而吸纳了大量民间资金。

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第二章理论基础


2.1相关概念界定

2.1.1PPP模式

所谓广义的PPP模式就是指,政府部门与个体组织为提供某种特殊公共产品或相应服务而彼此建立的相互合作关系,通常情况下,我们也称其为公私合作经营模式。技种模式的主要目的是大力支持个体经营户、私营企业与政府进行分工合作,努力让大家共同参与到城市基础设施建设中,最终达到双赢甚至多赢的目的。

一般狭义的PPP模式当做:BOT、TOT、DBFO等项目的总成。如图狭义的PPP模式与广义PPPP模式相比,他更加注重的是双方合作中风险担任问题和平衡工作量的问题,他更加重视双方内在的联系。通常情况下,如果一个企业对某个项目的前期调查研究工作以及项目确立工作挖掘的越深,越仔细,那么政府就会对项目运作中的后期运营情况及项目未来发展方向进行更深层次的研究与探讨,长期发展下去,政府和企业部门共同参与项目的开发、确立自己运营的全过程,双方通过长期合作,在未来工作中相互之间越来越有默契,合作更加顺利。

在国际城市社区开发模式中,具有代表性的就有TOD。观察TOD模式,也可以发现它是随着新城市主义兴起的城市升级开放模式之一。城市建设开发前,需要对没成片开发的地区进行价格征用,通过价格征用来获得对土地建设的开发权,通过公共交通的道路来增加土地的价值,随后,通过基础设施完善的"熟地"建设来提升土地价值,政府也能够通过公共交通的建设收回前期投入。

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2.2相关理论概述

2.2.1准公共物品

根据物品的社会特征将其划分为纯公共物品、准公共物品和私人物品三部分。研究者对物品类别进行了区分;

通过对上面的观察,可以对一下三个概念进行有效的区分:(1)纯公共物品;(2)私人物品;(3)准公共物品。其中纯公共物品主要为政府服务,因此具有不和分割的性质,只能采取间接的购买方式,分配原则是共生会成员共同享用;准公共物品的供给主体是政府和市场,具有效用的不可分割性,在购买方式中,一部分是采用间接购买方式,一部分采用直接购买方式,分配原则是化会成员共享;私人物品的供给主体是市场,具有效用的不可分割性,在购买方式中皆是采用直接购买,分配的选择是按照市场价格。通过对物品类别的区分,可以直接发现纯公共物品和私人物品之间存在着明确的分界线,而准公共物品是纯公共物品和私人物品之间的过渡阶段。

城市轨道交通项目的建设是政府为了方便市民出行、增加商业价值建设的,属于基础设施建设,但是在城市轨道交通项目提供的产品中,消费者只有进行付费才能够进行消费,也就是说付了钱才能够乘坐。从城市轨道交通线路的这一特征来看,城市轨道交通项目的建设应该是属于准公共产品。

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第三章PPP模式下"轨道交通+商业模式"项目投资收益分析................20

3.1案例背景分析..................20

3.2枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目开发模式分析...............................20

第四章PPP模式下"轨道交通+商业模式"项目投资风险管理研究.............34

4.1风险识别...........34

4.2风险评价............37


第四章PPP模式下"轨道交通+商业模式"项目投资风险管理研究


4.1风险识别

本文中关于B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目投资风险识别的方法主要采用的是德尔菲法。德尔菲法,在很多地方以专家调查法命名,大约在1940年的时候,兰德公司所在的美国总部的闻名世界的咨询机构给出其定义。就它的核心内容来说,这是秘密的逐渐反馈意见的一种方式。这种方法在匿名的情况下通过修正专家组成员们的建议,再由资料的整理人员对相关的过程资料进行汇总梳理分析,然后把这些数据材料分发给专家组成员进行二次评判,经过反复的评判与斟酌,生成全新的方案与设计。在这样反复的过程中,寻找专家组成员都认同的分析,这就是最终的判断结论。笔者选择了5名房地产项目投资者及5名房地产管理专业教授对B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目投资风险进行识别,识别结果如表4-1所示。

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结论

随着我国高速铁路及城际铁路的发展,城市轨道交通近年来也得到了迅速发展,未来几年,城市轨道交通将进入黄金发展时期。在国家发改委及财政部大力推行PPP模式的政策环境下,城市轨道交通投融资模式也开始多样化、多元化。然而,因为轨道交通项目具有较大的投资,长期的建设,脆弱的资金链等特征,所在城市方面,有可能导致"不能承受么重"的财政危机。总之,怎么在保证轨道促进城市公共交通和结构形态完善的同时,提高其产生的经济收益,使其能在经济上助推城市发展,是必须予以高度重视的问题。轨道交通与商业化的模式相结合下的开发过程是轨道交通与房地产的综合开发策略相融合的案例,主要包括上盖物业优先开发轨道交通车站、商业街、地下停车场及其他工具设施,合理规划周边环境。本文基于这样的背景下,以A城市B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目为例,展开投资收益及风险分析,通过研究主要得出以下结论:

(1)轨道交通与商业的有效结合有助于解决政府对PPP项目准备不充分、资本市场和信用体系保障不完善、风险分配制度不成熟和合理的风险共担和收益共享机制缺失等问题。

(2)本文关于投资测算,采用的是内部收益率法,在对B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目的投资以及收益进行明确预测后,利用现金流量表计算出项目14年内部收益率为94%,证明B枢纽站"上盖物业+接驳商业"项目虽然存在一定的投资风险,但是整体来说,具有一定的投资价值,最后针对主要的风险因素提出了一系列的应对措施。

参考文献(略)