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北京停车位改革:小区停车位管理亟待改革

论文编号:lw201101211042461800 所属栏目:物业管理论文 发布日期:2018年01月15日 论文作者:无忧论文网

规划滞后 数量匮乏2004年
小区停车位管理亟待改革
  90年代初期建造的社区基本没有停车位的概念,那时候私家车对于绝大多数中国人而言,还是另一个世界的特权,但是随着私家车的逐步增加,停车位的问题愈发凸显出来。

  规划严重滞后

  目前北京市住宅建设执行的标准是1999年北京市规划委员会制定的,规定将新建、改建居住区居民汽车场(库)配套指标由每千户100个车位提高到以下标准:(一)按《北京市“九五”住宅建设标准》建设的普通住宅(含经济适用房),在三环路以外的(包括旧区改造和零星加建的住宅),按每千户500个车位标准设置,即按1∶0.5的比例设置;在三环路以内的按每千户300个车位标准设置,即按1∶0.3的比例配置。代写管理论文(二)中高档商品住宅按每户1个车位标准设置,高档公寓和别墅按每户1至3个车位标准设置,即车位设置标准分别是:中高档商品住宅楼1∶1,高档公寓1∶1.3。

  这一标准从1999年到现在并未有改变。

  然而,与此形成鲜明对比的是私家车的飙升。据统计,北京现有机动车220万辆左右,其中私人车130万辆左右,每年新增机动车27万辆左右。因此,目前在普通住宅停车位配套的建设中,即使符合国家规定,也未必能满足实际的停车需求。

  老社区停车难是因为规划时停车位就缺失,但不少新社区却是明明规划了停车位,却没有建设。

  今年9月份,北京市建委公布了北京居住区配建停车位规划落实情况的调查结果。据调查结果,北京18个区县有规划但未建车位数量达6080个,改车位用途数达75个。其中,朝阳区有规划但未建车位数最多,有1519个,改变用途车位数达14个;其次是海淀区,有规划但未建车位数达1481个,改变用途车位数达8个;宣武区车位规划未落实的情况也很多,有规划但未建的车位数达1313个,改车位用途数为53个;房山区有规划但未落实车位数在远郊区中排首位,多达1104个。

  老社区改造难度大

  对于老社区的历史遗留问题,北京市物业管理商会会长于庆新表示:“没有能彻底解决问题的办法。”老社区在设计的时候并没有预测到现在会有这么多私家车,所以规划中就没有停车位或者停车位很少。如果现在增设一个地下停车库,所需的成本就太高了,费用问题难以解决;增设地面车位又没有地方,所以是一个很大的难题。但是如果不采取措施,让车辆随便停放,不仅给车主和居民带来不便,同时占用了消防通道,万一发生火灾消防车无法进入,所以也有安全隐患。

  根据《居住小区机动车停车管理办法》的要求,物业公司应该利用现有空地尽可能补建停车场,没有空地的,可利用小区道路划临时停车位来缓解压力,同时推荐物业公司用科技手段来解决车位不足的问题,比如新建地下停车库或者立体停车位。但从实际操作来看有很大的难度,不仅费用很高,同时资金回收周期长,难以调动物业公司的积极性。

  草格砖遭质疑

  在政府提倡充分利用小区空间的时候,有的物业公司就发现了漏洞,用草格砖的形式打擦边球。很多业主反映,小区在规划时有大面积的绿化用地,但没有说明是以什么形式来做绿化,物业公司就铺上了草格砖,用来做停车位。这样,既满足了绿化率的要求,同时也做了停车位。据了解,绿化用地面积是要计入业主公摊面积的,业主不仅仅为这部分面积买了单,同时还要缴纳停车费,意见非常大。但即使这样,也比没有地方停车要好一些,很多业主也只能无奈交钱。

  解决问题需多方努力

  小区停车位问题日渐成为比较棘手的问题,也成为纠纷的多发地,要解决这一问题任重道远,需要各方共同努力。

  ■政府:提高规划标准

  不少专家都呼吁要最大限度地解决停车难问题,最好的办法就是有关部门要把眼光放长远提高规划标准,不能只看到目前的需要。中国的私家车发展才刚刚起步,如果停车位的规划标准得不到提高,停车难问题将会持续数十年。

  建设部住宅产业中心性能处处长娄乃琳告诉记者,目前建设部尚未就停车位比例做出明确规定,只是由建设部正在推行的“住宅性能认定标准”中有所规定。其中,3A类住宅要达到1∶1,2A类住宅要达到1∶0.8,1A类住宅要达到1∶0.6。娄乃琳表示,这个标准根据地区的不同,在实际执行中还有一定调整。

  记者了解到,全国各地对停车位的规定各有不同,但近年来不少城市都针对停车难问题,积极提高了规划标准。如烟台市今年2月1日开始正式实施的《烟台市城市规划管理若干规定》中规定,新建(含改建、扩建)住宅划分为三类,住宅配建停车场标准为:一类居住用地按每户1.2-1.5个机动车位设置,二类居住用地按每户1-1.2个机动车位设置,三类居住用地按每户0.7-1个机动车位设置。上海2003年12月1日正式实施的《上海市城市规划管理技术规定》指出,新建居住建筑基地,位于中心城区的,汽车停车率应不小于0.6辆/户,也就是说每三户人家必须有两个车位。

  ■物业公司:合理收费

  当小区车辆远远超过规划车位时,停车问题应该如何解决?成本最低的办法就是充分利用可用空间了。这样就引来一个如何收费的问题,有的业主买了或租了停车位就有固定的位置停车,剐伤事件也少。但是这些到处找地停车的业主也得交停车费,所以难免会有埋怨。苗海波表示,临时停车应该遵照发改委的机动车停放收费办法,对长期停车而又没有车位的业主,物业公司可以和业主协商,对停车费进行合理调节。

  在利用小区公共面积做停车位时还涉及到一个收益问题。如果物业管理公司为了让业主都能停车,在不影响交通的情况下,在道路两旁划出车位,那么这时该如何对停车主收费呢?记者了解到,如果这条道路是小区的公共道路,则已经被计算在小区总土地使用面积之内,其土地使用已归全体业主按比例共同享有,这时的停车收益应当归全体业主共同所有,停车业主应该向物业管理公司交纳停车管理费用。

  ■开发商:让出部分利润

  开发商希望能在有限的土地上实现最大化的利用并转化为效益,而业主希望能在最低限度的资金投入范畴内获得最大的生活享受。矛盾始终存在于和房子密切相关的各个方面,停车位之争也不例外。有开发商提出:要比较好地解决这个问题,需要开发商出让部分利润。

  中融集团董事长黄建堃认为,在解决停车位问题上,开发商希望多出面积的心理和消费者希望少付费的心理始终都是矛盾着的,很多开发商对停车位的建设能减则减能凑合则凑合,主要还是出于自身的经济利益考虑,因为地上停车位要占不小的土地面积,地下停车位要增加不小的资金投入。

  据预计,停车位的造价在2000元/平方米左右,按规定,一个标准地下停车位是40平方米,其成本最少也在8万元左右,而且根据地段的不同和建造标准的不同,造价还会有变化。代写管理论文一个小区按500户计算,开发商至少要投入4000万元。目前市场上售卖的地下停车位普遍在10万元上下,租赁价格则在300-1500元/月范围内,其中,400-600元/月的价格较多。按500元/月计算,一年6000元,70年就是42万元,快赶上房价了。

  黄建堃提出,在这种情况下,开发商应该主动让出部分利润,让业主能以比较低廉的价格使用停车位。

  ■各界共识:需推广立体停车技术

  房屋管理部门有关官员表示,对于现有的小区,应该积极引导社会资本注入,来修建立体停车库,同时,政府对此也应该制定优惠政策。

  戴德梁行物业经理苗海波表示,要解决停车难的问题可以尝试依靠高科技技术手段以及政府的支持。据其介绍,部分写字楼的地下停车库采用升降梯实现了双层停车管理,但是成本比较高,在小区是否能实现还有待调研。

  据了解,机械式立体停车设备的特点:一是占地面积约为平面停车场的1/2-1/25,空间利用率大大提高;二是每个车位投资约3万-12万元;三是存取快捷,一般一次存取车时间不超过120秒。因此,该项技术在世界很多国家已经得到充分应用,很大程度解决了城市停车问题。

  老式社区的车位改造也可通过立体停车库解决。但现阶段老式社区的改造还是要依靠政府的力量,出台一些政策法规。物业公司需要尽力地协调疏通,尽量充分合理地利用小区内的空间,避免发生纠纷。

  但是,据开发商反映,立体停车技术在普通居民小区实施难度较大。黄建堃说,目前一个地下停车位的成本约在8万元左右,如果在建设时把地下停车场高度提升到3米多,就可以采用双层立体停车,这样,可以把每个停车位的成本降低到6万元。但是,因为建造成本和设备维护费用偏高,居民社区运用得很少,即便建造了,但真正在使用的却很少。