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职称论文5篇推荐-物业管理专业范文

论文编号:lw201203071007307580 所属栏目:物业管理论文 发布日期:2018年03月23日 论文作者:无忧论文网

物业管理可以分为狭义和广义这两种;狭义的是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动;广义的是物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

物业管理专业职称范文1:
香港物业估价及管理

摘要:香港的房地产物业估价在物业交易中占有重要地位,备受置业人士的重视。而政府通过批地调控社会经济发展和房地产市场,收取差晌和税赋也需要估价。所以,物业估价行业便应运而生.在香港,有政府部门的估价,如地政总署设有估价部,差响物业估价署为政府厘订差晌额度,发表“物业检讨报告”,公布物业售价、租金指数等指导市场;房屋署设有物业估价科;土地审裁处、土地注册处……都有专门从事政府范围的物业估价业务。而大量的社会服务估价业务则由测量师行完成,有开业的测量师行,许多大机构内部也自设估价部门,聘用合格测量师,以提供专业指导,作为决策的根据。某些银行设立估价部,其规模较小,但估价水平与大测量师行不分仲伯;这些附属部门、政府机构等,与专业测量师行多有密切联系,互相交换资料及意见。

关键词:香港,物业估计,管理

在香港自建埠开始,就已经确立其自由港的地位二香港经济几十年来之所以繁荣和发展,主要原因之一,就在于香港当局基本上采取了现代市场经济运行模式,并以优惠条件鼓励投资。表现在价格方面,就是“不干预政策”,对香港房地产业的文易价格,香港政府基本上是采取“放任高地价”政策。房地产业的基础是土地,而土地又控制在政府手中,香港政府和权威人士共同认为:“为了促使人们更珍惜、更充分、更有效地利用有限的土地,必须实行高地价策略,即通过价格杠杆促使土地使用结构的优化。”因此,港府每年通过高价拍卖不超过50公顷的官地,使房地产业基础价格高昂,逼迫土地二次买卖及房产出售价格更进一步提高。(在访港团在港期间,正值港府拍卖三幅官地,最高楼面地价为5600港元/平方英尺)。高价官地导致香港房地产业价格的飞涨趋势必会带来不良后果,最终殃及香港当局的利益。这一点,香港政府是非常清楚的。所以,在放任高地价的同时,当局也寻求一些管理和调控的方法。
作为信奉不干预经济政策的香港当局,其价格管理方式只能是“经济杠杆间接调节”方式运行。通过金融、银行支持,调节银行准备率的高低从宏观上调控房地产市场价格;还通过行使中央银行职能的几家半官方银行,提高或降低对商业银行房地产投资借款的拆放率,来调控房地产价格。此外,通过城市总体规划,对可建面积、地积比、用途和建筑物的结构高度等加以限制,为调控房地产市场价格。在香港房地产价格是由市场形成的,政府没有公告价、基准价。就算政府对拆迁、收回土地的估价结果,业主都可以提出异议,聘请测量师重估,甚至打官司。实际上,香港房地产价格并非毫无规律,而是有章可循的,这就是由专业侧量师逐年逐月公布的《物业估价一览表》、在《香港地产》和《房地产导报》等主要房地产刊物上公布,这就是专门从事物业估价的测量师行的估价结果。虽然测量师行并非权力机构,无权制定价格,但由于其操守、专业知识和信誉,人们都较为信任。由测量师行发表的物业估价报告,往往成为房地产交易的必备参考文件,市场价格多在此基础上做些小幅度升降。香港的测量师行多得很,为了使他们的估值更趋一致,测量师行之间经常互通信息、交换情报、商定平均价格等。著名的测量师与港英当局、实业财团、大银行间又有着千丝万缕的联系,因而他们的估价必会受到政策规划、财团意志等各方的影响,在一定程度上代表了这些机构的意愿,这也就构成政府管理与调控市场物业价格的一个重要方面。
在估价方法方面,香港常用的是“比较法”,即以附近地区类似物业最近期的成交纪录作为对照,再加上估价师对这些纪录作适当的调整和分析判断,作出一个较为准确的评估值。当然,根据物业的种类、估价需要和目的的决定,还可以采用其他估价方法,如“投资法”、“盈利法”、“剩余法”等。
香港政府的土地注册处是一个独立运作的政府部门,相当于我国的事业单位,采用商业服务形式。提供按照土地注册条例,为一切与土地有关文件办理注册的土地纪录服务,任何人均可查阅。到目前为止,该处已存在香港、九龙地区(新界除外)注册登记物业593余万宗。这样,任何物业成交纪录、情况均可在土地注册处,交付一定的费用查阅并获取资料。这是物业估价推行采用“比较法”的基础,只有掌握大量可比数据,才能使用比较法。香港在这一点上,政府部门提供了良好的条件。
香港政府部门对专业人士的要求是十分严格的,以地政总署为例,产业测量师入职的条件是:香港测量师学会(一般执业组)会员(AHKls)或英国测量师学会的会员(ARICS),或同等学历,并于取得资格后,在估价及产业管理方面具有一定工作经验的。其职责是:负责一般土地批租及行政,例如处理土地出售、批地及换地、续约及修汀租约、评估地价及赔偿,根据租约条款审查建筑图则,以及负责土地征用事务。产业测量师的空缺可通过直接招聘的方法填补,或由助理产业测量师晋升填补,但是该助理产业测量师须符合学会评估专业能力的要求,及在各方面均被认为适合晋升,助理产业测量师通常需要在本署工作最少一年,以便评估他的表现。
通常的楼宇买卖或相赁在法律上并不要求正式的估价报告,但是业主或买家却往往委托测量师行准备一份正式的报告,列出其物业的所有资料及价值,以免招致意外的麻烦和损失。香港的银行在接受每一宗按揭贷款时,都需一份估价报告,这是因为新买主只需付10至40%的首期房款,而银行却要代付60至90%的楼价,故为保障银行的利益,估价是必须的;许多银行为了减低风险率,更以估价中的较低价格作为按揭额的贷款标准。另外,许多企业机构设有房屋津贴及低息贷款的福利,职工申请贷款时,公司便委托专业的测量师做一份楼价或租值估价报告作参考。香港法例还要求所有上市公司(参与股票交易、发售股票之公司)对名下的资产值应作例行估值;申请移民人士要估计其房地产值;遗产税以及分配,均需物业估价。再者,物业招标及拍卖,需要估计一个物业底价;物业重建,更要考虑其重建价值是否高于现用价格;物业保险估值亦应知道重建的成本。还有港英政府所要求的法律性估值,包括差响估值、物业税估值及收地赔偿等专业估值。这样,在香港形成了一门复杂的计算和广泛的知识的物业估价专门行业。
香港房地产界人士认为,要健康地开展物业测量工作,从客观条件上讲,要具有发育成熟的房地产市场和保证市场活动的法律规章。从物业测量行主观条件来讲,则要拥有人才,并通过这些人才去掌握评估方法,收集信息资料,并使用计算机等先进设备。
香港测量师的收费标准是按照英国皇家特许测量师学会(香港分会)即香港测量师学会,对香港物业估价制定的收费标准执行。这个收费标准主要是按物业的价值的1编收费,但对大额物业的估价则不全按1%。收费,(如估值600万港元,收5500元;2000万元的收7500元;15000万元的收10000元;10000万元的收32500元;20000万元的收45000元不等),而且可以通过协商确定。

物业管理专业职称范文2:谈谈物业管理

摘要:物业管理,是新加坡、香港等国和地区在房地产方面采取的较为先进的管理办法。具体地讲,物业,是指已经建成并投入使用的住宅区的各类楼宇、房屋等产业以及附属设施和场地。

关键词:物业,管理

物业管理,是指专门的机构及人员,对土述物业的使用维护及环境卫生、公共扶序等,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济.手段依法和按合同(契约)进行的管理。
物业管理同我国传统的房地产管理相比,具有广泛的发展前景和管理优势。
第一,“房地产管理”,是一种政府作为自有公房的权利主体对自己的财产实施的一种产业管理行为。现在提出的“物业管理”,则是在实行两权分离—房屋的所有权和管理权相芬离的条件下,以受委托的某个经济组织出面进行的专业化服务性管理。
第二,“房地产管理”的客体,多局限于各单休迄筑.抓少关心建筑物以外的环境、场地和附属设施,更不涉足保安通讯、交通等方面的内容。而物业管理”则要求在履行管理职能的同时,向产权单位和使用人提供全方位的优质服务,使对物的管理与调整,与建立和谐的人际和公共关来溶为一体,形成良好的居住或工作环境。第三,在传统的公房实物分配体制下,内地从事管理的房管单位,多亲事业性质。尽管一再倡导这类机构要向企业体制转化,但这种转化即便实现了,这类企业仍然还是一种产权单一的、经营自有房产的企业。而“物业管理”的苦运机构从它诞生之日起就是一种具有中介性质的、执行信托职能的服务性企业。
第四,“房地产管理”属于在产品经济体制下形成的管理模式。“物业管理”属于商品经济休制下形成的管理模式。所以,从发展趋势来看,在我国推行改革的市场取向已定的条件下,物业管理必将壮大成熟,并将逐步取代传统管理形式。
从国内外的实践经验看,优质的物业管理是提高房地产管理的社会效益和经济效益的最佳选择。
第一,从社会影响角度看,物业管理能促进人居环晚或工作环境的改善。运作良好的大厦设施,有助于工作效率的提高;称心惬意的居住环吮,有助于人际关系的调适。这一切,是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条井。
第二,从财富积累角度看,美国某大学房地产管理教授格林黑格说:在中国旅行时,一些只三五年的楼房,看上去象有二十多年了。与此相反,瑞士有不少“二战”前的住房,即保持了传统的建筑风格,又具备了崭新的内部设施;新加坡的住宅区,每5一7年要进行一次粉饰装修、更新设施,以保特全新面貌。这种修建与管理并重的作法实现了社会财富正常积累的需要。
第三,从经营角度看,美国的佛罗里达州,由于得天独存的自然风貌外加精心规划的基础设施,即便该州物价崎高,但迁来者仍络绎不绝;香港的大发