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王意、孙海涛（2019）认为盈余管理是在符合国家法律法规和各种要求下运用各种会计或者非会计的方法手段来调整或控制对外的财务报告以影响信息使用者的决策和判断进而实现企业利润最大化的行为。因此认为会计政策选择是盈余管理众多方式中的一种，而盈余管理的结果受会计政策选择重大的影响，两者的目标都是为了企业本身利益最大化。

刘清文，郭浩（2017）以 YS 电子股份有限公司为例进行案例研究，分析YS 公司进行盈余管理的动机是为了配合高级管理人员和控股股东高位减持股份，并避免公司股票 ST 和退市等。

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第三章  收入确认政策变迁及新旧收入准则比较 ............ 12

第一节  房地产行业收入确认政策变迁 ................................ 12

一、关于房地产企业收入确认的最初规定 ............................. 12

二、2006 年后使用财政部统一发布《企业会计准则》 .................. 12

第四章  房地产行业应用收入准则执行现状 ................ 19

第一节  研究样本及研究方法 ........................... 19

一、研究样本 ........................ 19

二、研究方法........................... 19

第五章  新城控股案例研究 .............................. 28

第一节  新城控股案例介绍 ............................... 28

一、新城控股案例介绍 .............................. 28

二、新城控股经营战略................................. 28

第六章  新收入准则应用问题总结及对策分析

第一节  新收入准则应用问题总结

通过对上述章节在房地产行业应用新收入准则的分析，将在下文对相关问题进行总结：

（一）是否符合按照一段时间确认收入

自碧桂园从 2017 年年报中披露使用新收入准则以来，行业内对于碧桂园的收入确认政策众说纷纭，对于是否符合按照一段时间确认收入的做法既有持赞成观点，也有持反对观点。如刘绍军（2018）认为，无论合同约定何种收款方式，房地产企业均可按照新收入准则在一段时间内确认收入，而郑珺、刘梦琴、杨娟（2018）则分析认为我国普通房地产项目预售业务并未满足新 CAS14 第 11 条中任一条件，属于在某一时点确认收入，不能按照一段时间确认收入，吕新建、胡小东（2018）基于合同角度对房地产企业收入确认进行探讨并认为，在无特别的合同约定下，合同履行期间开发商在为客户创造资产的同时，并没有实时转移对商品或服务的控制的能力，因此不能按时段确认收入。那么房地产企业是否符合按照一段时间确认收入呢？下文将从房地产企业收款模式进行分析判断。

从是否符合准则对于“具有不可替代用途”的要求而言，开发商与买受方签订的销售合同中已经明确了标的是具体的哪幢楼哪个房号，并且在合同中约定一旦销售合同签订，房地产企业也不得随意将该房屋再次进行销售，因此从这个层面理解基于某套商品房签订的合同已经限制了开发商再将此资产再出售他人，符合准则要求。

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第七章  研究结论及展望

第一节  案例总结与结论分析

本文主要研究内容为房地产企业应用新收入准则的情况分析，既从行业维度统计了房地产行业收入确认政策应用情况，也从个体案例角度对新城控股应用新收入准则情况进行分析，本文结论归纳如下： 

（一）经过统计发现，目前房地产企业收入确认政策可以总结为按时点确认收入和按时间段确认收入并行，按时点确认收入以交付验收确认收入为主，按时间段确认收入则按照“五步法”模型确认收入。

（二）收入确认政策历来是企业盈余管理的工具，房地产企业会基于资本市场业绩压力、融资需求、市值管理等多种因素选择对自身有利的收入确认政策，因此投资者在分析财务数据时，要注意结合财务和业务进行综合分析。 

（三）新城控股提早采纳新收入准则，从准则应用过程看，新城控股披露的执行新会计准则的原因、对合同增量成本、合同交易价格中重大的融资成分的确认与计量、其他相关资料披露的完整性和充分性方面均存在瑕疵；从盈余管理角度看，新收入准则采纳带来的业绩改善可以修饰新城控股在资产市场业绩压力、融资需求、市值管理等方面的相关指标，因此我们认为提早采纳新收入准则可能是新城控股用于盈余调节的手段之一。 

（四）新收入准则的采纳对不同的房地产企业带来了不同的财务影响，有的企业可以实现提前确认收入，如碧桂园，有的企业则会降低收入，如万科，有的企业可能并无影响，如恒大，因此需要结合每家房地产企业的具体情况进行判断。

（五）通过对新收入准则应用过程情况的分析，结合房地产行业的业务特点，本文认为房地产企业可以按照一段时间来确认收入，但是需要注意新收入准则应用过程的合理性，房地产企业应审慎使用新收入准则，切勿作为企业调节盈余的工具，另新收入准则无法从根本上解决收入成本不匹配及收入现金流不匹配的问题。

参考文献（略）