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第一章导论
1. 1本文的研究背景及意义
金融危机下商业地产业变化
    2007年4月的次贷风波，以美国新世纪房贷公司申请破产开始，次贷危机
就已乍现。至2007年7月，标准普尔和穆迪下调次级抵押贷款债券评级，全球
金融市场震荡;8月，美国房地产投资信托公司申请破产保护;11月，花旗首席
执行官宣布辞职。至2008年，金融危机的影响愈演越烈，3月，贝尔斯登出售
给摩根大通，9月，美国政府接管房利美和房地美，雷曼兄弟宣布申请破产申请，
AIG收归国有，高盛、摩根士丹利变身银行控股公司。金融危机的影响从美国发
展至欧洲，乃至全球，从金融领域迅速扩散至其他领域，金融危机开始侵蚀实体
经济。
    金融危机使全球的地产等资产价格大幅缩水，中国的房地产市场也未能幸
免，步入一个需求疲软、市场萎靡的状态，商业地产作为一直以来以稳健收益自
傲的业态，也进入了一个下降通道。国内市场环境扑朔迷离，外资基金逐步改变
以往激进的投资风格，看多买少、逢低吸纳成为他们近期常用的手段，市场传闻
的”抄底潮”并未出现。成交数据显示，2008年1-10月，上海外资收购案例明
显减少，总成交金额为152. 17亿元，环比下降约40%:北京外资收购下降幅度
更大，总成交金额仅为92. 35亿元，环比约下降60%0
    2008年A股房地产上市公司第三季度报告表明，国内房地产开发商的平均
速动比率已降至0. 5以下，其中泛海建设的速动比率仅为0. 2。速动比例过低反
映了各家房地产企业在经历了07年的大幅扩张之后，出现了严重的资金压力，
短期偿债能力较差。对于部份尚未出现收益或者收益未达预期的商业地产，已成
为发展商抛售的主力。
    商业地产在中国的热潮，从启动到今天几乎有了十个年头，在这十年里，商
业地产的市场环境发生很大变化，有必要对这个投资类型、这个市场做一个深刻
的检讨，以利于调整开发思路，尤其是金融危机过后的市场背景下，重新规划企
业的商业地产发展思路很有必要。
.2金触危机下中国政府的金融措施
    房地产是一个对金融依赖性十分大的行业，截至2007年末，全国房地产开
发贷款余额为1. 8万亿元。2008年受到银根紧缩政策的影响，新增商业性房地
产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。2007年10月以后，
房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000
亿元。在没有其他主要融资渠道的情况下，2008年中国整个房地产行业，资金
缺口估计达到1万亿元。
    鉴于此，2008年底，中央政府对中国宏观调控政策进行了重大调整，其中
一个重要的内容是实行适度宽松的货币政策，这是我国货币政策近10年来首次
提出”适度宽松”。2008年12月23日，中国人民银行下调一年期人民币存贷
款基准利率各0. 27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，这是
2008年内央行第五次降息。至此，中国一年期存款基准利率已下调至2. 25%，一
年期贷款基准利率累计下调216个基点至5. 31%。短期来看，降息对中国楼市的
刺激较小，不可能改变市场下行的趋势。只有政策的累积效应逐步释放，市场才
会”由量变到质变”，进入另一轮景气周期。持续的降息大大降低了投资者购房
的成本，与银行的低利率相比，商业地产超过5%的回报率成为投资者继续投资
商业地产的信心保证。而进入2009年以来，中国仍将继续降息的步伐，客观上
有利于刺激商业地产的投资需求。
    几乎与此同时，2008年10月初，相关部门开始征求房地产投资信托基金(下
称RE工Ts)方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部
委会签完毕，目前该方案已送呈国务院并取得批复。2008年12月3日，国务院
会议确定了9项金融促进经济发展政策措施，其中明确指出创新融资方式，通过
房地产信托投资基金、股权投资基金等多种形式，拓宽企业融资渠道。
    国外的金融创新引起了”次贷危机”，国内的金融创新绝不能因噎废食，引
入REITs这个国外比较成熟的体系，将有利于改善国内商业地产的融资结构及退
出机制，将大大刺激商业地产开发商的开发热情及海外基金的投资热情。
主要参考文献
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[16]任宏等:《权益型房地产投资信托基金投资研究》硕士论文2006
中文摘要 5-6
Abstract 6
第一章导论 9-17
    1.1 本文的研究背景及意义 9-11
        1.1.1 金融危机下商业地产业变化 9-10
        1.1.2 金融危机下中国政府的金融措施 10-11
    1.2 国内外研究文献概况 11-16
    1.3 本文的研究思路和结构 16-17
        1.3.1 研究思路 16
        1.3.2 基本结构 16-17
第二章商业地产开发在中国经济中的作用 17-24
    2.1 商业地产概念 17
    2.2 我国商业地产的整体现状 17-20
        2.2.1 2000-2007年的中国商业地产发展状况 17-19