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新收入准则下房地产企业收入确认应用财务管理研究

论文作者:留学生论文论文属性:硕士毕业论文 thesis登出时间:2020-05-16编辑:vicky点击率:3525

论文字数:32699论文编号:org202005151402424098语种:中文 Chinese地区:中国价格:$ 33

关键词:财务管理论文房地产企业收入确认新收入准则

摘要:本文是一篇财务管理论文,本文主要研究内容为房地产企业应用新收入准则的情况分析,既从行业维度统计了房地产行业收入确认政策应用情况,也从个体案例角度对新城控股应用新收入准则情况进行分析,本文结论归纳如下: (一)经过统计发现,目前房地产企业收入确认政策可以总结为按时点确认收入和按时间段确认收入并行,按时点确认收入以交付验收确认收入为主,按时间段确认收入则按照“五步法”模型确认收入。(二)收入确认政策历来是企业盈余管理的工具,房地产企业会基于资本市场业绩压力、融资需求、市值管理等多种因素选择对自身有利的收入确认政策,因此投资者在分析财务数据时,要注意结合财务和业务进行综合分析。

本文是一篇财务管理论文,本文主要研究内容为房地产企业应用新收入准则的情况分析,既从行业维度统计了房地产行业收入确认政策应用情况,也从个体案例角度对新城控股应用新收入准则情况进行分析,本文结论归纳如下: (一)经过统计发现,目前房地产企业收入确认政策可以总结为按时点确认收入和按时间段确认收入并行,按时点确认收入以交付验收确认收入为主,按时间段确认收入则按照“五步法”模型确认收入。(二)收入确认政策历来是企业盈余管理的工具,房地产企业会基于资本市场业绩压力、融资需求、市值管理等多种因素选择对自身有利的收入确认政策,因此投资者在分析财务数据时,要注意结合财务和业务进行综合分析。


第一章 绪论


第一节 研究背景和选题意义

一、研究背景

当前产业转型升级及新业务模式层出不穷,原收入准则已不适用,财政部于2017 年 7 月印发了新修订的 CAS14 号收入准则,新修订的收入准则保持了与国际财务报告准则第 15 号的的趋同,改变了现有以风险和报酬为核心的收入确认模型,并明确了收入确认的核心理念是“企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入”,强调企业确认收入的方式应当反映其向客户转让商品或服务的模式,确认金额应当反映企业因交付该商品或服务而预期有权收取的金额。在应用模型层面,新准则提出了五步法模型,主要内容包括识别与客户订立的合同、识别合同中的单项履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至各单项履约义务并在每项履约义务完成时确认收入。收入确认的上述差异给相当多行业的收入确认都带来了巨大的冲击,首当其冲的便是房地产行业。

房地产行业是资金密集型行业,具有投资量大、投资回收期长等特点,一般采用分期分批方式开发,从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、出售,直到实现投资回收并产生收益,要间隔好几年,经营周期长。房地产企业对金融机构依赖性强,受国家银行信贷政策的影响非常大。房地产项目运营过程中牵涉面极广,涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等,因此房地产行业有分布极其广泛的相关利益群体。改革开放以后,房地产行业发展迅速,已经成为国民经济的支柱产业,带动了上下游产业的飞速发展,为中国经济的快速增长做出了重要贡献。但纵观近几年,宏观经济下行、行业政策趋严、银根收紧及行业集中度不断提高,房地产行业面临着前所未有的巨大压力,资产负债率不断上升,现金流缺口巨大,房地产企业在资本市场业绩压力、融资需求、市值管理等方面有很强烈的诉求。收入作为衡量房地产企业经营业绩的关键指标,对上市房地产企业所使用的收入确认政策进行归类分析,并研究新收入准则下房地产企业的应用情况,并对应用过程中存在的问题提出针对性策略就非常有意义。

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第二节 研究内容、思路及方法


一、研究内容

本文主要研究房地产企业应用新收入准则方面的实务问题,包括对准则应用过程的合理性分析、财务方面带来的影响分析,以及房地产企业做出提早采纳新准则的驱动因素分析等问题,并就房地产企业在使用新准则的过程中很有可能会存在的问题进行总结并针对性地提出解决策略。

二、研究思路

本文研究思路如下:第一部分是选题背景及选题意义;第二部分将对相关文献进行回顾,涵盖收入准则、会计政策选择动因及国内收入准则相关研究;第三部分将讲述房地产行业从改革开放到迄今经历的收入确认政策变化过程,并对两套收入准则相关内容展开对比分析,最后基于合同层面对房地产行业应用“五步法”模型提出可落地策略;第四部分统计 A 股上市房地产企业应用新收入准则的执行现状,并分析房地产行业盈余管理的相关动机,如资本市场业绩压力、市值管理以及融资压力等等,为下文案例分析埋下铺垫;第五部分以新城控股为主要案例进行研究,首先对案例进行介绍并梳理新城控股采纳的收入确认方法及特点,其次分析新城控股在应用新收入准则过程中给财务业绩带来的影响及应用过程是否合理等问题,并从上交所问询函切入分析新城控股提前采纳新收入准则的原因,最后以碧桂园、万科作为补充案例简要分析采用新收入准则对上述两家企业的财务影响;第六部分总结房地产企业应用新收入准则过程中存在的问题及应对策略,主要问题集中在房地产企业是否符合按照一段时间确认收入、新准则应用过程的合理性该如何把握、新收入准则是否会成为企业调节盈余的工具以及通过应用新准则能否可从根本上解决收入成本不匹配及收入现金流不匹配等问题。第七部分是案例总结与结论分析,总结本文结论,并提出研究不足与展望。

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第二章 文献综述


第一节 收入确认准则相关研究

根据企业会计准则第十四号:“收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入”,本节主要回顾中国收入准则演进及国际趋同、新旧收入准则比较等相关内容。

一、中国的收入准则演进及国际接轨

我国的旧收入准则是财政部于 2006 年颁布的 CAS14 和 CAS15,旧准则在发布后的几年中,对于规范企业收入的会计核算发挥了很重要的作用。随着新中国日新月异的发展,经济环境变得复杂而多变,而原收入准则已无法满足这种复杂性需求,如唐滢滢和汪祥耀(2014)文章中提到:“风险”与“报酬”转移与否不容易判断;建造合同周期长、变数多,导致收入确认的“完工进度”无法精确核算;实务中企业通过签订合同蓄意满足“风险与报酬转移法”五个条件或随意调节“完工进度”来操纵利润的情形经常发生。

因此,财政部在借鉴国际会计准则 IFRS15 的基础上,于 2017 年 7 月对新收入准则进行全面修订,新准则实现了与国际财务报告准则第 15 号的趋同,并提出收入确认的核心理念是“企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入”,强调企业确认收入的方式应当反映其向客户转让商品或服务的模式,确认金额应当反映企业因交付该商品或服务而预期有权收取的金额。新准则创造性地提出了收入确认及计量的五步法模型,即识别与客户订立的合同、识别合同中的单项履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至每一项履约义务并在每项履约义务完成后确认收入。季韩波(2015)在文章中提出新准则为各类交易、行业和资本市场建立起了一个单一的、综合性的收入确认框架,从而提高了不同企业之间收入项目核算和列报的可比性,这也标志着关于收入的会计准则在全球范围内基本实现了趋同。

图 4-1 2018 年 A 股上市房地产企业收入确认政策应用情况

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第二节  会计政策选择的相关研究

如 CAS28 规定,企业所采纳的会计政策应当该具备连续性,在前后各期应当保持一致以保证可比,如无特殊情况是不能随意变更的,除非相关法律或者会计制度要求变更,并且核算政策的变化可以提供更加相关可靠的信息。正因为外会计政策选择与企业盈余管理以及业绩粉饰等紧密相关,下文将对会计政策选择动因、手段及影响进行回顾。

一、会计政策选择动因

Wiiliam Scott(1999)认为企业会计政策选择与企业盈余管理密切相关,他提出的盈余管理概念是,企业在会计准则允许的框架范围内,管理层从自身利益出发考虑,在能够使企业价值达到最大化情况下,对所选用的会计政策进行有目的选择的行为论文英语论文网提供整理,提供论文代写英语论文代写代写论文代写英语论文代写留学生论文代写英文论文留学生论文代写相关核心关键词搜索。

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